国家目前正在推出系列政策，旨在刺激房地产市场，推动消费。然而令人费解的是，政府却始终不允许房价下调。即便是一些房地产公司因经营困难希望降价以回笼资金和偿还银行贷款，政府也会将其召去“喝茶”。社会上更是流传着一句话：“政府只提供除了降价外的各种优惠，而百姓则会提供除了购房外的所有支持。”如今各类商品的价格都在下降，唯独房地产却不允许降价。以上海为例，某老公房的售价高达600万元，尽管其条件差劲，但如果降至300万元，立刻就成了位置优越的优质房源。然而，房价与其他商品不同，短期内无法降价，我个人认为主要有两个原因。

首先是与银行息息相关。当前银行贷款中，有四分之一是房贷，这个比例甚至还被人为提高。由于政府对银行房贷比例的限制，部分贷款通过其他渠道违规流入房地产市场。假如房价出现下跌，很多购房者将选择不再偿还贷款，银行只能收回房产却无法收回贷款，这会直接导致大量坏账的出现。倘若银行面临压力，对金融系统的冲击将是巨大无比。回想2008年的美国次贷危机，正是房地产市场的崩溃使大量贷款无法收回，导致了金融机构的巨额损失，若没有政府的救助，许多金融机构可能会倒闭。中国的情况也类似。若房价大幅下跌，许多人可能干脆不还贷，尽管当前只有少数地区房价下跌幅度较大，但不少地方依然出现了法拍房。因此，银行的稳定至关重要。

其次是地方政府的问题。虽然地方政府的表面债务看似可控，但实际上还有大量隐形的城投债务。地方政府通过设立国有企业，借用这些企业的名义进行项目融资，而这些债务在账面上并不算作地方政府的负担。这种运作使得地方政府显得财务健康，实际上，许多地方政府面临资金短缺的情况。地方政府的财政收入中，近一半来自土地出让，经济水平较低的小城市这一比例更高。一旦房地产市场崩溃，房企不愿意购地，地方政府的财政收入将受到重创，进而影响公务员工资和城市运作的正常进行。因此，维持房价的稳定关系到银行和地方政府的正常运转。

短期内，房价并不可能下跌，至于短期的具体定义，至少需要在解决上述两个问题后，确保银行降低房贷比例，同时地方政府有效管控债务。从当前趋势来看，房贷审批越来越严格，地方政府的基础设施投资也受到了压制，公务员的福利甚至也开始削减。这个过程的持续时间尚不可知，可能需要3到5年时间。待解决这些问题后，房价理论上是有可能“可以”下调的，届时房地产税也可能随之而来。政府的土地存量和银行贷款问题得到缓解，那么房价将不再受到严格监管，或许也会出现一定幅度的下调。

不过，我谈到“可以”下调并不意味着一定会降价。假如在未来五年中，如果工资水平增长30%，而房价降低到现在的70%，那么房价泡沫将显得相对小得多。当时即便出台地产政策，房价是否会大幅下跌也值得商榷。主要原因在于大家都预期政策的发布，房价可能提前调整，此外，工资的上涨和房价的下降，实际上简化了购房的难度。综合来看，800万元的房子若降到400万元，对于相对的租金而言就显得不那么离谱。

政府可能希望通过时间换空间，力求在未来几年保持房价的相对平稳，并借助产业升级促进工资增长以消化现存泡沫。无论如何，泡沫最终是必须被消除的，因为政府是无疑会开征房地产税，这份庞大的收入将不可轻视。至于最终是通过工资增长、房价下调，还是二者并行解决，仍需拭目以待。